Raadpleeg eerst de statuten van het gebouw vooraleer je iets ondertekent.
“Kinderopvang Jannekemaan in Keerbergen moet sluiten na protest van buren.”
“Kinderdagverblijf Jannekemaan moet in drie weken tijd verkassen na klacht van buren: “Dat is gewoon niet haalbaar.”
Beter voorkomen dan genezen
Het bevel van de vrederechter aan de bestuurster van een kinderdagverblijf dat ze haar creche moet sluiten, kwam onlangs uitgebreid in de media.
Over deze specifieke casus, waarvan we de juiste omstandigheden noch de details van het dossier kennen, spreken we ons niet uit.
We zijn er echter wel van overtuigd dat wanneer de bestuurster, vooraleer haar handtekening te plaatsen onder een aankoop-verkoopbelofte/verkoopcompromis, zich op voorhand voldoende had geïnformeerd en/of zich had laten bijstaan door een specialist, dit drama kon worden vermeden.
In dit artikel zetten we kort een aantal belangrijke aandachtspunten op een rij.
Gedwongen appartementsmede-eigendom
Hét kenmerk van een gedwongen appartementsmede-eigendom is de verwevenheid van de privatieve delen (de kavels zelf zoals een appartement, een garage, enz.) met de gemeenschappelijke delen (het dak, de buitengevels, de inkomhal, enz.).
De gemeenschappelijke delen zijn onlosmakend gekoppeld aan de privatieve delen. Als je in een appartementsmede-eigendom een kavel koopt, dan horen die gemeenschappelijke delen daar dus automatisch bij.
Anders dan wanneer je het exclusieve en uitsluitende eigendomsrecht bekomt van bijvoorbeeld een huis dat je koopt, ben je niet voor 100% eigenaar van die gemeenschappelijke delen. Samen met alle andere mede-eigenaars verwerf je slechts een fractie/gedeelte van het eigendomsrecht ervan. Jouw deel wordt aangeduid aan de hand van zogenaamde aandelen of quotiteiten.
Ontstaan van een mini-democratie – Actieve werking volgens het democratisch principe
Van zodra een gebouw aan de wettelijke voorwaarden voldoet (dit is ingericht zijn met privatieve en gemeenschappelijke delen waarbij er minstens 2 verschillende mede-eigenaars zijn) valt het onder het regime van de gedwongen appartementsmede-eigendom. Hierdoor ontstaat m.b.t. de gemeenschappelijke delen van rechtswege een vereniging van mede-eigenaars (VME).
Deze verenigt van rechtswege alle mede-eigenaars van het gebouw of de groep van gebouwen. Alle eigenaars zijn er dus lid van.
In de beginfase zal het eerder om een passieve VME gaan. Vanaf het ogenblik dat haar statuten werden overgeschreven op het bevoegde kantoor Rechtszekerheid binnen de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie verkrijgt de VME rechtspersoonlijkheid. In principe komt ze daarna op relatief korte termijn actief tot leven.
Dit betekent dat de individuele mede-eigenaars m.b.t. deze delen niet over de autonome beslissings- en uitvoeringsbevoegdheid beschikken om daaraan veranderingen/wijzigingen aan te brengen (bijvoorbeeld het zonder inspraak van de andere eigenaars schilderwerken uitvoeren in de inkomhal, het eenzijdig annexeren van een gemeenschappelijk deel aan het privatief kavel, enz.).
Deze bevoegdheden zijn exclusief weggelegd voor het collectief van eigenaars. Beslissingen die m.b.t. de gemeenschappelijke delen en/of diensten moeten worden genomen, worden gezamenlijk genomen via de algemene vergadering (AV)*.
Dit op basis van het democratisch principe waarbij de meerderheid de minderheid bindt.
*Enige uitzondering hierop is het door de syndicus bewarend optreden en het stellen van daden van voorlopig beheer (art. 3.89, §5, ten tweede van het Burgerlijk Wetboek).
Bevoegdheid van de eigenaars m.b.t. hun privatieve kavel
Maar ook wat zijn privatieve kavel betreft, beschikt een mede-eigenaar niet over een exclusieve/autonome beslissingsbevoegdheid.
Niettegenstaande het eigendomsrecht het recht is om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, moeten eigenaars binnen een appartementsmede-eigendom rekening houden met specifieke regels die hen bindend worden opgelegd.
Dit geldt bijvoorbeeld voor wat de bestemming en het gebruik van de kavels betreft, voor wat het opsplitsen van een kavel naar twee kavels aangaat, enz.
De aankoop brengt m.a.w. met zich mee dat eigenaars maar ook houders van een persoonlijk recht (huurders) of een zakelijk recht (vruchtgebruikers) de spelregels, die schriftelijk in een akte worden vastgelegd, moeten naleven.
Statuten vormen een toetredingsovereenkomst
De opdeling en de beschrijving van de gemeenschappelijke en privatieve delen gebeurt verplicht in een notariële akte, de zogenaamde splitsingsakte of basisakte.
Tenzij toepassing wordt gemaakt van art. 3.84, 1ste alinea van het Burgerlijk Wetboek (onttrekking aan het dwingend regime indien de aard van de gemeenschappelijke delen dat rechtvaardigt en zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking), moet er naast de basisakte ook een reglement van mede-eigendom worden opgemaakt. Beide onderdelen vormen samen de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen.
Het gedeelte reglement van mede-eigendom bevat o.m. de rechten en de plichten van iedere mede-eigenaar m.b.t. zowel de gemeenschappelijke als de privatieve delen.
Hierin vind je ook de bestemming van de privatieve kavels terug.
Als de statuten duidelijk aangeven dat de kavels bijvoorbeeld enkel en alleen bestemd zijn voor residentiële bewoning, al dan niet in combinatie met de bestemming van bepaalde kavels als handelszaak (zoals dit blijkbaar het geval is in de statuten van het gebouw waarin de kinderopvang werd opgestart), dan zijn alle eigenaars, houders van een persoonlijk en zakelijk recht, hierdoor gebonden.
De statuten vormen een toetredingsovereenkomst tussen de VME en de eigenaars en tussen de VME en houders van een persoonlijk of zakelijk recht.
Een vergunning, afgeleverd door de overheid waarin akkoord wordt gegaan met het herbestemmen/wijzigen van de oorspronkelijke bestemming van een kavel, verandert daar niets aan.
Het feit dat een positieve vergunning wordt afgeleverd, staat daar volledig los van.
Wat in de statuten staat, eventueel aangevuld met één of meerdere bepalingen in het onderhands reglement van interne orde (RIO) en/of met beslissingen van de AV, primeert. In dit soort zaken is de VME heer en meester en kan zij niet zomaar aan de kant worden geschoven.
Tegenstelbaarheid of tegenwerpelijkheid van de statuten
Het bindend karakter tot naleving van de statuten (en van het onderhands RIO en van de beslissingen van de AV) volgt uit de dwingende wet op de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen.
Art. 3.93, §1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt letterlijk het volgende:
“De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks worden tegengesteld door degenen aan wie ze kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw in mede-eigendom.”
M.a.w. net zoals elke Belg geacht wordt de wet te kennen, wordt elke (toekomstige) eigenaar en houder van een persoonlijk of zakelijk recht op een kavel in het gebouw geacht de inhoud van de statuten te kennen en deze na te leven (behalve wat betreft onrechtmatige bedingen en/of bepalingen die indruisen tegen de openbare orde).
Voorafgaande informatieplicht in het vooruitzicht van de aankoop van een kavel – Vraag zeker ook de statuten op.
Om kandidaat-kopers te beschermen tegen onaangename verrassingen voorziet de wet op de gedwongen mede-eigendom in een dubbele informatieplicht (art. 3.94, §§ 1&2 van het Burgerlijk Wetboek).
Vooral de zogenaamde precontractuele informatie vormt in het kader van het nemen van een definitieve beslissing om al dan niet over te gaan tot de aankoop van het kavel voor een kandidaat-koper een heel belangrijke bron van informatie.
In specifieke gevallen (zoals bijvoorbeeld het opstarten van een kinderdagverblijf in de kavel dat je wil kopen) is deze informatie zeker ontoereikend.
Daarvoor moet men immers de statuten van de VME raadplegen.
In het kader van het aanleveren van de verplichte informatie aan de kandidaat-koper in het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht (art. 3.94, §1 BW) blijkt uit de praktijk evenwel dat - zonder te veralgemenen - de statuten quasi nooit mee worden overhandigd. Dit om de eenvoudige reden dat dit niet mee in de lijst staat van de informatie die moet worden aangeleverd en omdat de statuten automatisch tegenstelbaar zijn.
ADVIES
Om een situatie zoals van het kinderdagverblijf Jannekemaan te vermijden, vraag je als kandidaat-koper dus best zelf kopie op van de statuten mochten ze niet mee worden voorgebracht.
Bezint eer ge begint!
Twijfel je als kandidaat-koper na het doorlezen van alle ontvangen informatie over bepaalde zaken, zijn bepaalde dingen niet duidelijk en/of heb je nog bepaalde bedenkingen/vragen? Doe dan voor alle zekerheid beroep op de dienstverlening van De Vrijwillige Syndicus vooraleer je je handtekening onder een aankoop-verkoopbelofte/verkoopcompromis plaatst.
Wij volgen de complexe materie van de appartementsmede-eigendom op de voet op en stemmen onze professionele dienstverlening en divers productaanbod steeds af op de voortdurende veranderingen en wijzigingen, die telkens weer hun impact hebben op de wetgeving.
Als één hecht team loodsen onze ervaren onafhankelijke raadgevers en praktijkexperten o.m. syndici, mede-eigenaars en kandidaat-kopers, doorheen de complexe materie van de appartementsmede-eigendom.
Ons expertenteam voorziet je wanneer nodig van doorgedreven gespecialiseerd juridisch advies.
Wil je bijkomende info over het aanbod van De Vrijwillige Syndicus? Stuur een bericht naar Peter@devrijwilligesyndicus.be
Benieuwd naar een voorsmaakje van onze online content? Surf dan naar onze website www.devrijwilligesyndicus.be en SCHRIJF JE VIA DE BANNER BOVENAAN DE WEBSITE IN OP ONZE NIEUWSBRIEF. Je ontvangt aansluitend een toegangscode waarmee je op ons platform toegang krijgt tot een beperkt gedeelte van de content.